POINT Rentabilite Locative

 

 
  1. Les immeubles sur lesquels nous ailguillons mes clients rassemblent plusieurs parametres qui optimisent la rentabilite locative du bien ainsi que la securite de l'investissement:
    -immeubles tres occupes et bien places (en plein coeur de South Beach), qui profitent de la visibilite des touristes et locataires courts terme. Ce qui veut dire que vous avez le choix de louer a l'annee ou de faire des locations court terme. Souvent, ces immeubles ont meme un bureau de location au rez de chaussee tellement la demande est importante pour ces locations. Notre agence assure elle aussi les locations et pourra vous aider pour cela. Le temps moyen d'une location pour un appartement nouvellement achete dans ces immeubles n'excede rarement les deux mois.
     
  2. Il existe une base de donnee en Floride qui permet de consulter TOUS les biens a vendre et a louer sur le marche et dans un immeuble precis (grace a un systeme d'inter-agence generalise) ainsi qu'une base de donnees de TOUTES les transactions traitees dans le passe dans un meme immeuble. Ceci permet une demarche analytique que nous proposons systematiquement lors de l'etude d'une acquisition potentielle: nous identifions le bien le plus interessant, tentons une offre basse, puis verifions grace a ces donnes que c'est: 1. d'une part le bien le moins cher sur le marche dans l'immeuble, 2. d'autre part le prix le plus bas jamais paye dans l'immeuble (la conjoncture le permettant) grace a l'a base de donnee des transactions historiques. Ceci permet un maximum de transparence qui vous rassurera dans votre demarche et quant a la valeur de l'appartement (et donc de votre investissement).

  3. Une fois le bien choisi (par des criteres objectifs, de securite, d'optimisation des parametres investissement, mais aussi de votre gout personnel), nous pourrons simplement faire un calcul de rentabilite: la base des transactions de location nous donnera une moyenne verifiee des prix des loyers moyens pour le type d'appartement. Nous calculerons le revenu annuel, deduirons les seuls frais qui sont les charges d'immeuble et la taxe fonciere annuelle pour verifier que vous aurez un rendement previsionnel au moins superieur a 4%. Au fur et a mesure des annees, les loyers augmenteront et vos charges restent fixes ce qui ameliorera d'annee en annee ce rendement jusqu'a jour de la revente qui procurera une plus value. Bien sur il existe des bien qui produisent plus de rentabilite a Miami (6 %...) mais la logique veut qu'ils soient moins luxueux et en general mes clients finissent toujours par preferer l'option des immeubles de standing avec une vue baie ou plage sur South Beach ou Downtown pour maximiser la plus value potentielle au moment de la revente dans quelques annees.